Immobilienkredit: Welchen Wert darf mein Haus haben?

Die eigene Immobilie stellt für viele die bedeutendste Investition dar, die sie in ihrem Leben tätigen. Die Zinsen für Darlehen betragen inzwischen weniger als zwei Prozent, was Immobilienkredite so günstig wie nie zuvor macht. Auch weil die klassischen Anlageformen kaum noch Erträge bringen, ist in Deutschland nach einer langen Phase der Vorsicht ein regelrechter Kaufrausch auf dem Immobilienmarkt entfacht worden. Bevor die Zinsen wieder steigen, möchten sich viele Menschen schnell noch ihren Traum vom Eigenheim erfüllen.

Aber: Insbesondere für junge Eigentümer von Wohnimmobilien kommt es nicht selten vor, dass sie schon kurz nach dem Erwerb des Hauses ein böses Erwachen erleben. Es ist nicht unbedingt auf den übertrieben hohen Kaufpreis zurückzuführen, der vor allem in Ballungsgebieten immer häufiger verlangt wird, sondern vielmehr auf eine fehlerhafte Berechnung des Immobilienkredits. Oft wird jedoch übersehen, dass neben der monatlichen Darlehensrückzahlung auch zahlreiche andere Ausgaben zu tätigen sind. Insbesondere die Nebenkosten sowie die Ausgaben für die Instandhaltung der eigenen Immobilie werden von zahlreichen Hauskäufern unterschätzt. Manche hingegen planen bei der Kalkulation viel zu großzügig, um sich ihren größten Traum zu verwirklichen.

Natürlich sind diese oft unterschätzten Kosten nicht der Grund, um vom Traum der eigenen Immobilie abzulassen – aber sie sollten in einer ehrlichen Rechnung berücksichtigt werden, wie groß und kostspielig das Eigenheim tatsächlich sein darf.

Leitfaden für Immobilienkredite

Es sollte auf jeden Fall gut geplant, langfristig sicher und dauerhaft bezahlbar sein, wie viel Immobilie man sich tatsächlich leisten kann. Um eine Finanzierung zu sichern – zumindest theoretisch – sollten Sie einen ehrlichen Kassensturz vornehmen und den folgenden Fahrplan befolgen:

Auflistung des Ersparten

Die Grundregel lautet: Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises sollten durch Eigenkapital gedeckt werden. Bargeld, Sparguthaben, Aktien, Wertpapiere, Bausparverträge und ein eigenes Grundstück zählen zum Eigenkapital. Das Eigenkapital wird auch durch Erbschaften und Schenkungen sowie durch Eigenleistungen beim Hausbau erhöht. Es ist jedoch ratsam, die letztgenannte Option mit Bedacht zu planen: Sie kosten viel Zeit und decken nicht die Materialkosten.

Machen Sie eine Bestandsaufnahme

Sie erstellen als nächsten Schritt eine detaillierte Aufstellung all Ihrer Einnahmen und Ausgaben. Zu den Einnahmen gehören beispielsweise Ihr Netto-Gehalt (idealerweise ohne Bonus-Zahlungen wie Weihnachts- und Urlaubsgeld, da diese gestrichen werden können) sowie staatliche Leistungen wie Kinder- oder Elterngeld. Die Ausgaben umfassen Aufwendungen für Lebensmittel, Auto, Strom, Kleidung, Versicherungen, Kredite und Unterhaltsleistungen. Berücksichtigen Sie bei Ihren Ausgaben auch ein realistisches Budget für Aktivitäten und Reisen sowie einen Puffer für unerwartete Kosten und Reparaturen.

Finanzierbarkeit festlegen

Fügen Sie der Differenz zwischen Ihren Einnahmen und Ausgaben nun Ihre derzeitige Mietzahlung hinzu. Ziehen Sie anschließend von dieser Summe die monatlichen Betriebskosten für Ihr zukünftiges Eigenheim ab: Strom, Gas, Wasser und Abfallentsorgung. Auf dieser Grundlage ergibt sich der Betrag, den Sie monatlich für Zinsen und Tilgung Ihres Eigenheims zur Verfügung haben. Von Bedeutung: Berücksichtigen Sie auch die Kosten für die Instandhaltung Ihrer Wunschimmobilie. Die durchschnittliche jährliche Instandhaltungsrücklage beträgt zwischen 0,8 und 1,0 % des Kaufpreises.

Vergessen Sie nicht, die Kauf- und Nebenkosten zu berücksichtigen!

Berücksichtigen Sie auch die Ausgaben, die sich zu dem Kaufpreis Ihrer Immobilie summieren. Hierzu gehören die Grunderwerbsteuer, die Provision für den Makler sowie die Gebühren des Notars. Je nach Bundesland sollten Sie dafür neun bis 15 Prozent des Kaufbetrags einplanen.

Staatliche Zuschüsse sichern

Überprüfen Sie, ob Ihnen staatliche Hilfe zusteht. Der Staat unterstützt Familien durch attraktive Wohn-Riester-Zulagen und steuerliche Vorteile. Er gibt jährlich bis zu 175 Euro zusätzlich aus, sowie maximal 300 Euro pro Kind oder 185 Euro für Kinder, die vor 2008 geboren wurden.

Geringe Zinssätze effektiv verwenden

Die noch notwendige Summe für den Kauf wird durch ein Hypotheken-Darlehen finanziert. Zinsfestschreibungen über 15 Jahre sind in Zeiten historisch niedriger Zinsen sinnvoll. Nutzen Sie auch die vorteilhaften Bedingungen für eine höhere Rückzahlung von zwei oder mehr Prozent. So senken Sie das Risiko, dass die Darlehensraten nach Ende der Zinsgarantie steigen.

Wie viel Haus kann ich mir leisten – eine unkomplizierte Berechnung und Formel
Die Berechnung des angemessenen Rahmens für Ihren Immobilienkredit ist mit einer einfachen Formel möglich. Sie setzt sich aus vier Elementen zusammen:
Wie hoch ist die maximale monatliche Rate, die ich für meine Baufinanzierung zahlen darf? Die Berechnung dieser Rate erfolgt auf Basis der Differenz zwischen sämtlichen Einnahmen und Ausgaben, einschließlich der jährlichen Instandhaltungsrücklage und eines Puffers für alltägliche Notfallanschaffungen.
Wie hoch sind die ungefähren Kosten für die Finanzierung? Damit ist der effektive Jahreszins, der auch als Sollzins pro Jahr bezeichnet wird, gemeint. Momentan werden beispielsweise Kredite mit einer 10-jährigen Sollzinsbindung zu 1,0 % angeboten.
Welcher Betrag soll meine jährliche Rückzahlung für den Immobilienkredit betragen? Die Laufzeit einer Baufinanzierung wird durch die Tilgung festgelegt: Die Laufzeit wird kürzer, je höher die Tilgung ist.

Wie hoch ist das verfügbare freie Eigenkapital für meinen Immobilienkredit?

Konkretes Beispiel zur Berechnung
Die oben genannte Formel und ihre vier Bestandteile können zu folgendem Berechnungsbeispiel für einen Immobilienkredit führen:
Verlangen Monatsrate beträgt 900 EUR
Hypothese: Der Sollzins über einen Zeitraum von 10 Jahren beträgt 1 %.
Die jährlich angestrebte Rückzahlung beläuft sich auf 3 % (was eine Gesamtlaufzeit von etwa 20 Jahren zur Folge hat)
Eigenkapital, das frei zur Verfügung steht = 50.000 EUR
Berechnung: (900 Euro mal 12 Monate) geteilt durch 4 (Summe aus Zins und Tilgung) mal 100 = 270.000 Euro

Ergebnis: Basierend auf den genannten Annahmen und einer monatlichen Belastung von 900 Euro wäre es für den Kreditnehmer möglich, eine Immobilie im Wert von 320.000 Euro zu erwerben (270.000 Euro + 50.000 Euro Eigenkapital).

Fazit

Natürlich dient diese einfache Rechnung nur für einen groben Überblick. Um eine individuelle und tatsächlich sichere Planung zu gewährleisten, sollten Sie unbedingt einen Fachmann konsultieren. Im Allgemeinen erfolgt die Beurteilung der Finanzierung eines Immobilienkredits durch einen Darlehensgeber anhand von drei Hauptaspekten. den langfristigen finanziellen Möglichkeiten zur Tragung der Monatsraten, der Immobilie selbst sowie dem Gesamtrisiko, das sich aus der Höhe des verwendeten Eigenkapitals ergibt. Der letzte Punkt hat den größten Einfluss auf die Höhe des Zinssatzes der Finanzierung: Je mehr Eigenkapital eingebracht werden kann, desto niedriger ist der Zins.